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鄭州熱銷樓盤系列解密:恆大/康橋/和昌/永威篇
時間:2015-07-29 点击:2602次

 

鄭州熱銷樓盤系列解密:恆大/康橋/和昌/永威篇
2015-07-28 主編Z
2015鄭州房企開盤、認籌等營銷活動異常頻繁,各快乐8彩经网緊抓政策窗口期走量去庫存,加快推盤節奏。有房企選擇小批量高頻次開盤策略,如正商系、和昌系;也有房企依託品牌優勢採用穩定的推盤方式,依然取得良好效果,如恆大系和康橋系;亦有房企趁勢加大改善產品供貨量,鎖定改善羣體入市的良好時機,謀求市場份額,如建業天築、鴻園等,另外低首付和首付分期釋放出一部分剛性需求,別墅快乐8彩经网中的高層產品藉助其別墅的口碑及配套導致銷售效果亦較好。
鄭州同致行擷取部分開盤熱銷快乐8彩经网,爲諸位予以解讀,詳情如下——
 
一、依託品牌贏得市場——恒大系、康桥系
上半年度恆大系快乐8彩经网熱銷市場:繼去年底恆大山水城首開熱銷10.6億之後,今年6月底恆大翡翠華庭再次實現首開清盤,熱銷12.5億元,在當前的市場環境下,重新上演已經許久不見的開盤當天熱銷約1400套的樓市奇蹟。
而另一品牌房企康橋旗下快乐8彩经网同樣依託品牌優勢,無論是在競爭激烈的南龍湖,還是市區的康橋悅島、金域上郡,均實現了不錯的銷售業績,例如金域上郡開盤去化率達90%以上,悅島和原溪裏也是持續熱銷,其品牌效應對客戶購房起到關鍵作用。
1.恆大系翡翠華庭——再现日销逾千套近清盘奇迹
(1)快乐8彩经网概況
 (2)樓盤活動
房源信息:快乐8彩经网於627日推出一期高層124589121314#,兩梯四戶、兩梯六戶設計,除去底商及商業用房外,共計1493套房源;
一期房源戶型配比
開盤價格:74㎡兩房9500,79㎡兩房9300,89㎡兩房9050,89-96㎡三房9450,103-116㎡三房9300,122-133㎡三房9900,143㎡四房10000(此價格是按三年分期的成交價);
開盤優惠:當天優惠價=(原總價-E5萬)*開盤85*特惠按揭98*到訪優惠99折。特惠指付款方式優惠,一次性92折,商業按揭95折,正常公積金97折,公積金分期無折扣,首付分期,三年分期98折,兩年分期97折,半年分期94折;
開盤情況:截止到下午14點銷控顯示1377套,現在還餘100組左右的客戶,截止到開盤結束,基本清盤。快乐8彩经网自59日開始超E524日啓動認籌,截止到開盤結束共計排卡2500組,當天到訪3000-3500組客戶,現場採用搖號法開盤;
客戶情況:以剛需客戶爲主,另有部分改善客戶;
(3)戶型分析
恆大翡翠華庭一期戶型豐富,從74㎡的兩房到144㎡的四房均有,整體來看,所有戶型基本都做到了客廳連接有生活陽臺,餐客一體,其中113-115㎡的三房還做到了雙衛,但有部分戶型有暗衛,且有三個臥室南北一列分佈,造成了僅有一個臥室和客廳朝南。整體來看,恆大翡翠華庭快乐8彩经网一期戶型設計較一般。
(4)同致行觀點
高新區房地產市場起步較晚,目前正處於高速發展階段。受城市框架的逐漸拉大和剛需力量外溢的影響,目前區域樓盤林立,市場競爭激勵,目前大牌房企也在逐步進駐,萬科、保利、永威、恆大、康橋等的入駐,助推了高新區樓市的快速發展,目前區域主流價格段7500-8200/㎡之間。
高新區在經歷20132014年樓市的極速發展之後,2015年快乐8彩经网繼續增多,樓盤去化速度有所下滑,且開發企業的品牌競爭力越來越強,恆大翡翠華庭快乐8彩经网的競爭優勢在於恆大的品牌影響力,會吸引一批老客戶以及注重品牌影響力的客戶的關注。
 
 
因此雖然本次快乐8彩经网開盤價格達到9300-9500/㎡,高於同樣爲裝修快乐8彩经网的萬科城高層產品售價,但因地理位置以及快乐8彩经网本次推出的首付分期活動,低首付吸引力一批剛需置業者的腳步,開盤當天現場依然火爆,客戶熱情極高,截止開盤結束,基本售罄,創造了高新區市場上萬科城、公園道1號之後的又一個“日光盘”,也爲目前不太樂觀的市場注射了一劑強心針。
2.康橋系康橋原溪裏——依托品牌、产品优势开盘效果较好
(1)快乐8彩经网概況
(2)樓盤活動
a.房源信息:推出一期最後一批房源3816#,其中38#11層一梯兩戶,16#10-18)層兩梯四戶,部分臨街樓棟有2層底商,共計126套房源。
開盤優惠:前期排號1萬抵2+5000元砸金蛋+按揭1%或全款3%+按時簽約1%
銷售價格:18層兩房均價6200-6300,三房均價5900-600011層均價6800-7000/㎡;
銷售情況:全天共成交約106套,銷售率84%
客戶情況:當天到訪客戶近200餘組,以鄭州市區及華南城商戶居多。
b.房源信息:推出二期首批房源1016#33層高層,均爲一單元,其中10#兩梯四戶,16#爲兩梯六戶,共計330套房源。
開盤優惠:排號5千抵一萬,從425日認籌日增值100元,砸金蛋優惠,按揭優惠1%,全款優惠2%,按時簽約優惠1%
銷售價格:16#5700-6100/㎡,10#6100-6300/㎡;
銷售情況:全天共銷售約230套,銷售率70%
客戶情況:當天到訪客戶約300多組,以鄭州市區剛需客戶居多,同時有少量家長給孩子買房。
(3)戶型鑑賞
快乐8彩经网戶型爲常規的一梯兩戶(多層)和兩梯四戶(高層)產品。高層戶型中純南戶兩房設計除衛生間外其他功能間均超南,客廳和廚房均附帶陽臺,戶型設計較好;兩側爲通透舒適三房設計,方正全明,南北雙陽臺,動靜分區,餐客一體,充分考慮了後期的居住舒適度要求。多層中126平三房中除了優秀三房所具備條件外,亮點是電梯雙開門,雙入戶,充分考慮了主人的尊貴與舒適性。
該快乐8彩经网樓棟佈局最大特色是純南戶型北側是玻璃設置的天井及連廊,保證了純南戶型的通透性以及通風采光性也不受影響。快乐8彩经网爲常規兩梯四戶和六戶設計。純南戶全部爲89㎡的小三房,兩臥及客廳均朝南,戶型設計零浪費,佈局緊湊實用,唯一的不足是客廳採光面稍窄,影響了客廳的採光效果;兩側通透戶型爲113126㎡的三房,戶型設計較好,佈局合理,零浪費,均是雙衛設計,戶型居住舒適度較高。
(4)同致行觀點
康橋原溪裏快乐8彩经网是康橋在龍湖佈局的第五個快乐8彩经网,與其他四個快乐8彩经网距離較近,是目前位置最好的一個快乐8彩经网,緊鄰鄭新路、地鐵二號線,交通優勢明顯;同時周邊緊鄰華南城,給快乐8彩经网帶來了大量的商業配套資源的同時預計後期會在一定程度上影響附近快乐8彩经网的居住舒適度;快乐8彩经网北側緊鄰公立的龍湖實驗小學,和小區內部的精品幼兒園、龍泊南路上的鄭州一中(初中和高中)共同組成了快乐8彩经网強勢的教育圈。
快乐8彩经网爲康橋品質力作,以洋房級的小高層爲主,社區樓棟採用中高中的排布,內部景觀以湖景及組團式景觀爲主,共同打造了45%的高綠化率,戶型內部配置(包含門、窗等用材)也是同能快乐8彩经网中的配置較高的,因此整體來說快乐8彩经网打造的是南龍湖的品質住宅快乐8彩经网。
快乐8彩经网一期最後一批房源開盤效果較好,原因如下:1、地鐵房、鄭新快速路,華南城、龍湖實驗小學,外部交通及配套優勢明顯;2、康橋品牌及物業、社區密度較低,社區景觀較好;3、蓄客量充足,共排卡近200組,當天到訪量充足;4、戶型是市場上常規熱銷戶型,且此次開盤價格較之前沒有漲幅。
快乐8彩经网二期首次開盤,當天開盤效果良好,原因如下:1、快乐8彩经网區位交通優勢及配套優勢較好,鄭新路、華南城、地鐵2號線、龍湖實驗小學;2、快乐8彩经网前期蓄客量充足;3、快乐8彩经网戶型設計較好,89㎡小三房是龍湖市場的熱銷戶型,且內部高科技智能化配置較高。
3.康橋系金域上郡——生活配套齐全,楼王去化火爆
(1)快乐8彩经网概況
(2)樓盤活動
房源信息:推出快乐8彩经网五期樓王5#1棟,爲26層,推出2-16層,1個單元,36戶,共計150套房源。
認籌優惠:1萬抵2萬,開盤當天專享優惠3666,按揭一個點優惠,一次性優惠兩個點;
銷售價格:三房均價10500/㎡,整體均價10000/㎡;
銷售情況:當天銷售135套,去化90%
客戶情況:中原區客戶居多。
(3)戶型鑑賞
本次推出的樓棟爲36戶,相當於兩戶一個電梯,密度不大,中間戶面積偏小,戶型偏狹長,居住舒適度有限,邊戶面積較大可以做到方正和南北通透,作爲樓王來說這樣的設計較爲合理,觀景效果好。
(4)同致行觀點
康橋開發商在本土的口碑較好,在鄭州先後開發過許多樓盤,品質都比較不錯,細節化做的到位,如直飲水和新風系統等,追求品質,客戶認可度較高,而且後期配備有一級物業,能夠給業主提供後續的生活保障。
快乐8彩经网分多期開發,前幾期一直銷售不錯,現處於尾期,本次也是第五期最後一棟樓王的開盤,當天開盤效果較好,主要原因有:該棟樓位置較好,前後採光都很到位,產品以中型爲主,面向客羣較廣泛;前期客戶積累充分,排卡400餘組,當天到訪近200組客戶;該快乐8彩经网位於二七區成熟生活圈內,周邊配套一應俱全,生活便利,適合居住,綜合以上原因造成開盤效果較好。
二、小批量高頻次推售代表——和昌系、正商系、恒大系
在市場競爭激烈的情況下,大體量推盤逐漸減少,更多的快乐8彩经网採取小批量高頻次推盤,據開盤效果顯示,採取小批量、高頻次方式推售可達到較好的銷售效果。
上半年度和昌系開盤頻次較高且效果較好,和昌灣景國際平均每半月開盤一次,在這樣的快節奏下,其開盤效果毫不遜色,在監控到的五次開盤中,去化率均保持在50%以上,最高達90%以上。
而正商系一貫的作風就是快速開盤,搶佔市場,其節奏一如既往地快,如正商花語裏等,幾乎每週都進行開盤。
恆大山水城的開盤數據顯示,其分別在37日、516日、530日、627日開盤,去化率分別爲37%92%96%92%,基本保持在90%以上,效果不錯。
1.和昌系灣景國際——每半月开盘一次去化均火热
(1)快乐8彩经网概況
(2)樓盤活動
a、房源信息:快乐8彩经网於2015314日推出二期3#5#9#樓(兩個單元,27-34層,2T52T6);6#(一個單元,31層,2T4)剩餘房源約150套;
開盤優惠:認籌交3000抵房款10000,開盤享95折優惠;可首付分期(首付分三期三年內還清,除不可全款分期外,首付貸款無上限限制);
開盤價格:3#5#9#樓均價8600/㎡;6#樓王均價8700/㎡;
開盤情況:前期認籌106組,開盤銷售近80套,解籌率75%
客戶情況:客戶以中原區快乐8彩经网周邊剛需客戶較多;
b、房源信息:快乐8彩经网於2015412日推出二期3#5#6#9#樓(兩個單元,27-34層,2T52T6);6#(一個單元,31層,2T4)剩餘房源約150套;
開盤優惠:電商認籌交30001%優惠,按時簽約1%優惠;首付分期(首付分三期三年內還清,除不可全款分期外,首付貸款無上限限制)貸款優惠2%,正常按揭和全款優惠4%,現場抽獎中獎可優惠0.5-1%
開盤價格:3#5#9#樓均價8600/㎡;6#樓王均價8700/㎡;
開盤情況:前期認籌120組,開盤銷售110套,解籌率92%
客戶情況:客戶以中原區快乐8彩经网周邊剛需客戶較多;
(3)戶型分析
快乐8彩经网本次推出戶型以兩房和小三房爲主,其中最大面積爲89㎡,剛需特徵非常明顯。從具體戶型來看,純南向小三房爲市場常規戶型,邊戶通透小三房設計爲市場稀缺產品,做到餐客一體、乾溼分離、兩臥朝南或客廳主臥朝南,戶型面積浪費較小。一房及兩房戶型設計有一定缺陷,但77㎡南向兩房做到每室朝南,雙陽臺設計提高產品居住舒適度。整體來看,主力產品小三房爲常規戶型和優質戶型,兩房產品設計優劣摻半。
(4)同致行觀點
和昌灣景國際快乐8彩经网位於西三環與隴海路交匯處,緊鄰兩條城市主幹道,隴海高架貫通城市東西,進出市區十分便利。快乐8彩经网周邊有多條公交線路且緊鄰規劃中的地鐵6號線隴海西路站,公共交通出行比較便利。快乐8彩经网西側爲南水北調運河,緊鄰規劃中的運河公園,生活配套方面快乐8彩经网距中原萬達廣場直線距離2公里,周邊有西元廣場等滿足基本生活需求,目前區域成熟度和城市感還有待進一步提升。
快乐8彩经网是由和昌地產在西區打造的130萬方剛需大盤,規劃有高層和部分多層產品,目前在售二期產品均爲高層,戶型以兩房和90㎡以下小三房爲主,市場需求較大。鄭州市實驗幼兒園和中原區互助路小學已確定簽約入駐,另外快乐8彩经网自身配套有中學,形成9年一貫式教育,通過引進優質教育資源,增加了快乐8彩经网附加值。
本次推售產品爲前期所推剩餘房源,34日起認籌僅10天蓄客約106組便進行開盤,當天解籌率近80%,銷售效果比較理想。412日推售的產品爲前期所推剩餘房源,328日起認籌15天蓄客約120組進行開盤,當天解籌率近92%,銷售效果比較理想。除上述快乐8彩经网優勢和整體市場環境外,與快乐8彩经网施行首付3年分期的低首付政策有較大關係,刺激了剛需置業者購買力的釋放。
另外,最重要的是該快乐8彩经网開盤節奏較快,能再短時間內圈定有效客戶,大大較少了蓄客期客戶的流失,事實證明這種開盤方式是非常有效的。
三、快節奏搶市場代表——永威系、恒大系
常規快乐8彩经网從拿地、入市到銷售需要一年及以上時間,但上半年一些快乐8彩经网以驚人的速度在短期內完成拿地、入市、認籌、開盤等一系列動作,如永威南樾、恆大翡翠華庭、正商智慧城等。此類小衆現象從側面反映出開發商在去化壓力和市場有利時機下搶客出貨行爲。
永威南樾開發節奏較快,從20146月份拿地,到今年3月份市區售樓部開放,418日正式入市認籌,425日開盤,在不到一年的時間,完成入市、開盤,並取得了良好的開盤效果。
另一快節奏房企恆大的翡翠華庭快乐8彩经网,在20151月份拿地(高新區地王),4月份臨時售樓部開放,5月份快乐8彩经网現場景觀示範區開放,59日超E入會,523日認籌,627日開盤,不到半年時間完成入市、認籌、開盤,節奏緊湊,效果火爆。
另有正商智慧城201411月份拿地,20153月臨時售樓部開放,613日認籌,627日開盤,同樣在半年多的時間完成一系列推售節點。
1.永威系永威南樾——不到一年时间入市开盘热销港区
(1)快乐8彩经网概況
(2)樓盤活動
a418日認籌
房源信息:推出快乐8彩经网東側45611121314#樓,共7棟,均爲18層,一個單元或兩個單元,兩梯四戶,共計576套房源;
 
 
 
 
認籌優惠:前期0元入會享總房款2000元優惠,認籌交5000元抵15000元;
預計價格:認籌當天預計銷售價格6500-7000/㎡;
認籌情況:認籌當天截止中午十一點半排卡260組;
客戶情況:東區及港區周邊客戶。
b425日開盤
房源信息:推出511121314#的部分房源,均爲18層,兩梯四戶,共計468套房源;
銷售價格:開盤價格5800-6400/㎡,兩房均價6100/㎡,三房均價6200/㎡;
開盤優惠:前期0元入會享總房款2000元優惠,認籌交5000元抵15000元,一次性付款3個點,按時簽約1個點;
銷售情況:開盤當天上午去化260套,對外釋放第二天即將漲價到7000/㎡,秒殺一部分客戶,全天銷售350套,去化75%
客戶情況:東區及港區周邊客戶。
(3)戶型鑑賞
開盤推出的四種戶型面積,最受客戶青睞的是三房,邊戶的三房南北通透,且客戶可選擇面積較多,小面積九十多的、大面積一百二十以上的均可,戶型設計無明顯缺點和亮點,可以滿足基本的生活需要。
(4)同致行觀點
目前,航空港區已劃入國家級藍圖規劃,區域內各項政策利好,比如一路一帶政策,航空港區發展前景美好。本快乐8彩经网位於航空港區,目前在政策導向下快速發展,高規格的定位已經使區域市場炙手可熱,企業雲集、大牌房企爭相入駐,像永威、正弘、萬科、錦榮等在港區集中發力做快乐8彩经网,新興的區域前景較好。
本次開盤在建業艾美酒店舉行,截止到當天中午銷售260套,但是對客戶釋放第二天即將漲價,下午又積聚一部分客戶買房,全天共成交350套,去化75%,效果相當不錯,當天銷控顯示三房去化效果好於兩房,也說明改善型客戶居多,開盤效果較好的主要原因爲距離上次認籌僅一週的時間,快乐8彩经网從入市到認籌到開盤時間安排緊湊,意向客戶基本上無流失。
 
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